Ricognizione del patrimonio edilizio esistente e il fenomeno dell’abusivismo.
Il patrimonio abitativo di Marano di Napoli è suddiviso tra aree ad alta densità edilizia concentrate attorno ad agglomerati urbani storici e ampie superfici di edilizia diffusa distribuita tra i principali tracciati viari, che ne hanno influenzato lo sviluppo. Solo circa un terzo dell’edificato risale ad un periodo antecedente agli anni ’60 del Novecento, infatti, di pari passo con l’incremento demografico registratosi sin dagli anni’60 fino ai primi anni 2000 – poi stabilizzatosi negli ultimi venti anni – si è verificato un deciso aumento del volume edificato. Questo si è sviluppato nelle zone B e C in conformità con quanto disposto dal PRG vigente ma anche nelle zone E nella maggior parte dei casi in modo illegittimo, in prosecuzione di una tendenza già rilevata negli anni ’80, talvolta persino in zone sottoposte a vincolo archeologico. Proprio al fine di comprendere la consistenza e la distribuzione del fenomeno dell’abusivismo, che ha così fortemente modificato la configurazione territoriale di Marano, sono stati intersecati dati provenienti da fonti diverse. In primo luogo, la banca dati costituita dalle richieste di condono – pari a 8.500 domande circa complessivamente avanzate per le leggi n. 47 del 1985, n. 724 del 1994 e, n. 269 del 2003 – è stata preliminarmente vagliata sopprimendo le domande relative ad abusi
consistenti in opere senza aumento di volume o con aumento di volume trascurabile ai fini dello studio del fenomeno nel suo complesso (es. verande, sopraelevazioni, ecc.). In seguito, sono state estrapolate le domande rimanenti riferite a nuovi fabbricati, i quali sono stati georeferenziati sul GIS e visualizzati mediante mappe di concentrazione. In secondo luogo, sono stati sovrapposti e messi a confronto lo stato attuale dell’edificato con lo stato di attuazione del PRG vigente da cui sono emerse aree con alta probabilità di concentrazione di edifici abusivi. Dall’intersezione delle descritte elaborazioni si è potuto ottenere un dato qualitativo sulla distribuzione e concentrazione degli abusi che ha consentito, in ultimo, di riconoscere alcuni fattori di innesco del fenomeno quali:
a ovest la prosecuzione, negli anni ’80, di via San Rocco fino a Monteleone che ha determinato, lungo tale asse, la crescita intensiva e incontrollata di abitazioni in zone agricola; la prosecuzione illecita di lottizzazioni ed edificazioni private concesse in aree C anche nelle zone agricole immediatamente attigue. È il caso, ad esempio, della zona C18 a est, la cui lottizzazione è stata prolungata in zona E3, e della zona C17 a nord dell’area comunale la cui lottizzazione è stata estesa in zona E3.
L’alterazione generale dei caratteri originari che il centro urbano ha subito negli ultimi decenni ha comportato un diffuso degrado e la perdita parziale dell’identità urbana. A tale effetto hanno concorso, su scala architettonica, le numerose sostituzioni edilizie nonché gli abusi diffusi consistenti in sopraelevazioni, verande, tettoie, sostituzioni di elementi di finitura con altri difformi per materiali e tecniche costruttive. Tuttavia l’identità storica persiste nell’assetto morfologico dei nuclei storici nonché nelle testimonianze materiali di beni artistici e architettonici. Numerosi sono gli edifici di interesse storico-artistico riconosciuti e vincolati per effetto del D.Lgs. 42/2004. Tra questi ricadono chiese, palazzi nobiliari, torri e castelli. Inoltre, in tutto il comune si trovano masserie e case coloniche disseminate in aree periferiche o storicamente tali. Di molte di esse si è perduta la memoria, dunque solamente attraverso una attenta vagliatura del territorio comunale e per mezzo del confronto della cartografia storica è stato possibile individuare e registrare la presenza di architetture rurali. Oggi queste sono da considerarsi parte del patrimonio architettonico locale sia in quanto rappresentative di un tipo edilizio identitario ma anche in quanto testimonianza materiale della civiltà agricola che per secoli ha occupato l’area.
Tuttavia, indipendentemente dal regime vincolistico, lo stato di conservazione generale è piuttosto critico. La maggior parte degli edifici vincolati si presenta in condizioni di forte degrado e abbandono come nel caso del castello Scilla, del complesso di Santa Maria di Pietra Spaccata, del villino Liberty, della chiesa e complesso conventuale di Santa Maria degli Angeli, de La Decina, e del castello Belvedere di Monteleone. Ancor più grave è lo stato di conservazione del patrimonio non vincolato, in particolare per quanto riguarda i casali e le masserie, molti dei quali in stato di completo abbandono o del tutto rimaneggiati. In alcuni casi essi sono stati oggetto di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione, come nel caso delle masserie Foragnano e Galeota, delle quali è rimasta la toponomastica.
Al di fuori dei nuclei storici il degrado diffuso deriva, oltre che dall’incuria generale del costruito, anche dalla mancanza di spazi pubblici attrezzati, di verde pubblico e dall’inadeguatezza dei servizi. Tale condizione si verifica nelle zone di espansione e completamento urbano dove si sono persi i caratteri propri del tipico insediamento agricolo-produttivo che caratterizzava fortemente il paesaggio maranese, ma allo stesso tempo non si è riuscita a realizzare una città propriamente contemporanea a causa di una crescita poco coordinata del tessuto edilizio, specie nelle aree oggetto di diffuse e intensive lottizzazioni abusive.
LA STRUMENTAZIONE URBANISTICA COMUNALE
1 Piano Regolatore Generale, lo stato di attuazione
Il P.R.G. vigente del comune di Marano di Napoli, approvato con Decreto dell’Amministrazione Provinciale di Napoli n.8 del 30.01.1987, detta la disciplina urbanistica del territorio. Tale piano è stato strutturato attorno ad alcune tematiche centrali, quali la necessità di far fronte: – al manifestarsi di una crescita insediativa caotica e illegittima poco controllata dal previgente Programma di Fabbricazione del 1973 approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale della Campania n.309 del 9.5.73);
– allo squilibrio tra domanda e offerta di attrezzature pubbliche e private, in termini quantitativi e distributivi con particolare riferimento all’edilizia scolastica, agli spazi a
verde attrezzato e ai parcheggi pubblici; – all’insoddisfacente stato di conservazione delle emergenze architettoniche e del nucleo storico;
– al sottosviluppo della viabilità affidata a est-ovest alla via S. Maria a Cubito, verso la Circumvallazione a nord alla strada Marano-Calvizzano e verso i Camaldoli e il Vomero
alla via del Mare. Partendo da tali elementi il piano è indirizzato:
– al potenziamento del carattere polarizzante del comune rispetto ai comuni contermini, «specializzando la sua funzione territoriale di “centro di risonanza” delle qualità urbane
della città di Napoli e di elemento di riferimento di un nuovo assetto urbanistico ed economico-sociale di carattere comprensoriale»; – alla valorizzazione e riqualificazione del tessuto esistente attraverso la salvaguardia delle emergenze storico artistiche (in particolare tutela della Torre Caracciolo, e trasformazione in attrezzatura pubblica di Castello Scilla e Castello Monteleone) e la perimetrazione del “nucleo ambientale” da sottoporre a riqualificazione; – «recupero basato su una radicale ristrutturazione urbanistica, da incentivare adeguatamente, …, indispensabile per la fascia di particolare degrado del vecchio centro» privilegiando il piano di recupero di iniziativa privata; – riammagliatura del tessuto insediativo per le aree già urbanizzate con inserimento di edifici
residenziali e attrezzature pubbliche al servizio dele zone urbane già insediate e di
espansione attraverso l’adozione di strumenti urbanistici preventivi di iniziativa privata
(convenzioni); – integrazione attività industriale per mezzo di un apposito Piano di insediamento produttivo; – distinzione, per le attività produttive agricole, tra fasce di tutela ambientale e fasce di valorizzazione di attività agricola intensiva “di pregio” e fasce agricole semplici; – dimensionamento del fabbisogno abitativo tenendo conto della possibilità di sanare i volumi abusivi e di dotarli di attrezzature e infrastrutture, seppure impedendone al
contempo l’ulteriore proliferazione organizzando razionalmente la crescita insediativa;
– individuazione delle aree di sviluppo insediativo: attorno al centro storico, lungo perimetro sud e ovest dell’abitato e nelle frazioni di San Marco e San Rocco; – accoglimento delle previsioni del Programma di Fabbricazione previgente non attuate,
previo accertamento della praticabilità o non pregiudizio per effetto del mutamento delle condizioni al contorno; – delocalizzazione del cimitero tra San Rocco e Monteleone;
– nuova viabilità secondo un sistema «funzionalmente e gerarchicamente differenziato», ovverosia tesa a collegare sia i poli principali e assi esterni al territorio comunale, sia le
porzioni del territorio comunale da destinare ad ampliamenti e riammagliamenti di cui sopra con la realizzazione di due assi di scorrimento extra-urbani di cui uno alternativo alla via S. Maria a Cubito e l’altro alla via del Mare e potenziamento della strada provinciale
che unisce Marano con le frazioni di S. Marco, S. Rocco e Castello Monteleone. Il Piano, all’interno del tessuto urbanizzato, individua come zone A di interesse storico ambientale, di cui al D.M. 1444/68, la zona A1 storico paesistica e la zona A2 ambientale. La prima, situata a sud nell’intorno della Torre Caracciolo, prevede l’insediamento di edifici residenziali e agricoli, previa concessione edilizia diretta. Inoltre, mentre per gli edifici vincolati l’unico intervento consentito è quello di restauro conservativo, agli altri edifici può essere destinato intervento di manutenzione ordinaria, straordinaria e ristrutturazione edilizia a parità di volume e sagoma preesistenti, anche con eventuale modificazione di destinazione d’uso. Per la Zona A2, coincidente con il nucleo fondativo della città di Marano, nel caso di edifici storico-artistici è imposto il restauro conservativo con possibilità di modificare la destinazione d’uso e incrementare la superficie utile a parità di sagoma planovolumetrica. È inoltre consentita l’attuazione di piani di recupero di iniziativa pubblica e privata ai sensi della Legge 457/78 se estesa ad interi isolati dove attuare interventi di ristrutturazione urbanistica, ferma restando la possibilità di ristrutturazione edilizia entro le sagome planovolumetriche preesistenti per gli interventi isolati non inclusi nei
piani di recupero. Non sono consentite nuove costruzioni nelle aree libere al di fuori del piano di recupero per le quali si prevede, invece, la destinazione a verde privato. Diverse sono le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie eseguite nelle suddette aree, specie in A1. Le zone B sono suddivise in zone di ristrutturazione B1, sature da B2 a B4, di completamento da B5 fino a B17, piani di zona vigenti da B18 fino a B20 e piano di lottizzazione vigente B21. Per la B1, identificata con un’area costituita da edilizia storica e posta proprio a ridosso del nucleo fondativo di Marano, si è disposto l’intervento di riqualificazione e ristrutturazione edilizia con possibilità di incremento volumetrico in attuazione di piani di recupero ai sensi della Legge 457/78 di iniziativa pubblica e privata. Per le aree escluse dai piani di recupero si attuano interventi con edilizia diretta con possibilità di ristrutturazione edilizia degli edifici preesistenti con ricostruzioni a pari volume e di nuova costruzione nelle aree libere con indice di fabbricabilità fondiaria massimo di 3 mc/mq su lotto di dimensione minima di 1.000 mq. Alle zone B2, B3 e B4 è attribuita la possibilità di realizzare interventi di ristrutturazione dell’esistente e di completamento nonché di costruire nuovi edifici nelle aree libere con indice di fabbricabilità fondiaria massimo di 3 mc/mq su lotto di dimensione minima di 1.000 mq. Le zone da B5 a B17 sono quelle di recente edificazione con caratteri insediativi radi, per le quali si è prevista ristrutturazione edilizia a parità di volume preesistente e interventi di completamento mediante concessione diretta per la realizzazione di edifici con indice di fabbricabilità fondiaria massimo di 1,25 mc/mq su lotto di dimensione minima di 800 mq e con volumetria massima di 3.000 mc per singoli edifici realizzati su aree cedute gratuitamente al Comune. Le zone dalla B18 alla B20 sono assoggettate a piani di zona per l’edilizia economica e popolare. Infine la zona B21 è sottoposta a piano di lottizzazione convenzionata. Allo stato attuale, le zone dalla B1 alla B4 risultano sature, quelle di
completamento dalla B5 alla B17 sono anch’esse sature ma potenzialmente ancora edificabili mediante ottenimento di concessione edilizia privata. I piani di edilizia economica e popolare delle zone B18 fino a B20 sono stati attuati, mentre la zona B21, per la quale esiste il piano di dettaglio “Città Giardino”, recepito dal Programma di Fabbricazione previgente, è stato attuato solamente in parte.
Le zone omogenee C sono divise in espansione residenziale privata e di edilizia economica e popolare. Da C1 a C4 comprendono zone di espansione residenziale intensive di edilizia
economica e popolare, da attuare a mezzo di piano particolareggiato ai sensi della Legge n. 167/62 e con indice di fabbricabilità territoriale pari a 1,8 mc/mq. Le zone C5, C6, C7, C8, C10, C11 comprendono zone di espansione di edilizia economica e popolare, ma con intensità edificatoria minore rispetto alle precedenti. La C9 è invece assoggettata a piano di zona per l’edilizia economica e popolare così come recepito dal Programma di Fabbricazione previgente. Le zone C12 e C13 sono zone di espansione residenziale con caratteri di perifericità e indice di fabbricabilità territoriale 1,50 mc/mq con superficie minima di intervento per la lottizzazione convenzionata di 15.000 mq e previsione di superfici per attrezzatura pubblica. Allo stesso modo, dalla C14 alla C16 si tratta di zone di espansione residenziale con caratteri urbani di intensità insediativa più accentuati e indice di fabbricabilità territoriale 1,50 mc/mq con superficie minima di intervento per la lottizzazione convenzionata di 20.000 mq e previsione di superfici per attrezzatura pubblica. La zona C17 è definita come zona di espansione integrata, ovverosia con caratteri integrativi direzionali finalizzati alla realizzazione di un nuovo polo urbano, da attuare su iniziativa privata mediante concessioni edilizie e piani di lottizzazione di almeno 30.000 mq con indice di fabbricabilità territoriale pari a 1,80 mc/mq, indice di fabbricabilità fondiaria 3,00 mc/mq e previsione di superfici per attrezzatura pubblica pari a 20 mq per abitante da insediare. Le zone dalla C18 alle C22 sono di espansione residenziale di integrazione con indice di fabbricabilità fondiaria massimo di 1,00 mc/mq, con superficie minima del lotto di 800 mq. Allo stato attuale, mentre le zone di espansione residenziale intensive di edilizia economica e popolare C1 e C3 risultano attuate, le zone C2, C4, C5, C6, C7, C8, C9, C10 e C11 sono rimaste inattuate. Allo stesso modo anche le zone C12, C13, C14 destinate a lottizzazione privata sono inattuate. La C15, è stata in parte destinata a lottizzazione privata, dove risulta attuata, in parte a zona industriale come da Programma di Fabbricazione previgente (zona D3). Le uniche concessioni di lottizzazione privata autorizzate si trovano in zona C16 e in zona C17, entrambe in parte inattuate. Infine C18-22 sono zone a edificazione diretta privata previa richiesta del titolo abilitativo e, dagli anni ’80, sono state intensamente edificate. Le zone D sono divise tra D1, destinata ad insediamenti artigianali e industriali da attuarsi mediante Piano di Insediamento Produttivo, e zone D2 e D3 industriali. Le zone D1 e D2 sono state attuate, sebbene il PIP risulti realizzato in difformità, mentre la D3 resta in parte inattuata. Le zone E divise in agricole rade, semplici, intensive e di pregio, a tutela sono, in molta parte, state occupate da abitazioni abusive. Sebbene dunque in occasione della redazione del PRG negli anni’80, fosse stato già rilevato il problema dell’abusivismo nella sua considerevole consistenza che aveva gravemente compromesso il territorio, ancora sussisteva a Marano una forte connotazione agricola con destinazioni colturali quali vigneti collinari, seminativo arborato di valle e frutteto specializzato nella produzione tipica locale delle ciliegie della Recca. Da tale constatazione e dalla volontà di preservare il carattere agricolo del territorio e dal difenderlo dall’edificazione incontrollata, nasceva l’identificazione di ampie zone destinate ad agricoltura. Tali aree sono invece, allo stato attuale, quelle maggiormente colpite dall’abusivismo. Le zone F di interesse generale individuate dal PRG sono due, F1 e F2, rispettivamente destinate all’istruzione superiore e alle attrezzature urbane. Esse risultano oggi in parte attuate. Le zone G destinate a zone sportive private ad uso collettivo (G1 e G2) sono rimaste quasi del tutto inattuate, compreso il cimitero per il quale era stata prevista la delocalizzazione in area occidentale. Anche gli standard relativi a parcheggi, scuole, aree verdi e di interesse comune sono state insufficientemente incrementate nel corso degli ultimi 40 anni. Tra le disposizioni finali è contenuta, all’art. 51, una nota specifica per i casali e le masserie rurali per le quali si prevede l’assoggettamento a piani di recupero di iniziativa privata o pubblica ai sensi della L. 457/78. Gli interventi consentiti sono il restauro conservativo con possibile modificazione delle destinazioni d’uso ed incremento delle superfici utili con conservazione delle volumetrie esistenti. Tuttavia, nelle zone E3 ed E4 sono stati condotti interventi di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione di masserie preesistenti (es. masseria Galeota in E3 e masseria Foragnano in E4). Per quanto concerne la viabilità di progetto, è stato attuato il completamento del grande asse viario di collegamento tra il centro storico di Marano e la zona di Monteleone, mentre è rimasto in parte inattuato il collegamento traversale nord-sud tangenziale rispetto al centro storico e il potenziamento della viabilità di servizio dell’area sud-est.
La dinamica demografica e la struttura della popolazione
Marano di Napoli costituisce al 31.12.2021 (Fonte:Istat) un centro di 58.042 abitanti.
Per la redazione del Piano Strutturale Strategico viene operata una prima analisi dei dati
demografici e socio-economici relativi al territorio comunale, al fine di trarne elementi conoscitivi di ordine strutturale e ai fini della definizione delle strategie da implementare nel progetto di Piano. In fase programmatica l’andamento locale delle dinamiche demografiche, delle istanze socio economiche e della propensione alla trasformazione urbana va quindi riconsiderato in una prospettiva temporale definita, in modo da ritrarre un complesso di elementi, (come fabbisogni, priorità di intervento, ecc.), atto ad orientare i contenuti progettuali di ordine operativo che sostanziano il Piano Programmatico ed i connessi Atti di Programmazione degli Interventi.
Variazione percentuale popolazione ai censimenti dal 1861 al 2021
I censimenti generali della popolazione italiana hanno avuto cadenza decennale a partire dal 1861 fino al 2011, con l’eccezione del censimento del 1936 che si tenne dopo soli cinque anni per regio decreto n.1503/1930. Inoltre, non furono effettuati i censimenti del 1891 e del 1941 per difficoltà finanziarie il primo e per cause belliche il secondo.
Dal 2018 l’Istat ha attivato il censimento permanente della popolazione, una nuova rilevazione censuaria che ha una cadenza annuale e non più decennale. A differenza del censimento tradizionale, che effettuava una rilevazione puntuale di tutti gli individui e le famiglie, il nuovo metodo si basa sulla combinazione di rilevazioni campionarie e dati provenienti da fonte amministrativa trattati statisticamente. A partire dal 2021 la popolazione legale sarà determinata con cadenza quinquennale e non più decennale con decreto del Presidente della Repubblica sulla base dei risultati del censimento permanente della popolazione.
Gli obiettivi del piano
Premessa. La presente relazione sintetizza gli obiettivi e le strategie, in linea con quanto fissato nel PTR, ispiratori dei principi di sostenibilità, partecipazione e sviluppo di cui alla legge regionale della Campania n.16/04. In particolare, partendo dalla rappresentazione della situazione maranese da un punto di vista del tessuto socioeconomico-territoriale, individua le criticità, le tradizioni e lo sviluppo sostenibile.
Indirizzi strategici
La vicenda storica e sociale della città di Marano di Napoli nell’ultimo quarto di secolo è stata caratterizzata in modo pregnante dall’incapacità di dare senso compiuto ad un disegno urbanistico che recasse i segni dell’evoluzione del tempo. Nel corso degli ultimi due decenni Marano ha subito un processo di proliferazione strutturale ed infrastrutturale, che si è sviluppato in una dinamica affidata alla casualità episodica che tanto ha caratterizzato le trasformazioni politiche ed amministrative del passato. Ebbene, all’inizio del terzo millennio, in tempi di grandi trasformazioni politiche, sociali e culturali, in un momento di cambiamenti epocali, la città di Marano di Napoli avverte il bisogno di dotarsi di un progetto urbanistico che sia anche un progetto di riordino e sviluppo del tessuto sociale ed economico della città. Il primo irrinunciabile punto di questo documento è rappresentato dalla stesura degli indirizzi strategici del Piano Urbanistico Comunale di cui alla legge regionale della Campania n.16/04 nell’ottica di una visione urbanistica consona alle aspettative della cittadinanza maranese. Il documento strategico che detta le linee essenziali del nuovo strumento urbanistico assume, di fatto il valore di una decisione e di una rivendicazione della propria identità di città. Tale connotato fondamentale, oggi più che mai, va affermato allorquando Marano di Napoli aspira ad essere un punto di riferimento importante nel comprensorio dell’area nord metropolitana di Napoli.
La città rappresenta la cerniera tra l’area metropolitana di Napoli e la Terra di Lavoro, che si protende verso la Campania interna. Il grande ruolo assolto dalla città dovrà essere ridefinito da un compiuto programma urbanistico, che non potrà prescindere da una valenza culturale, sociale ed economica associata. La città caotica, disordinata, degradata, in più parti abbandonata, la città della compresenza, della cultura e della sopraffazione, della storia e della negazione della stessa, oggi, impongono una serena riflessione per dare avvio ad un progetto culturale e politico che sia da sottofondo ad un progetto di riqualificazione e di riordino economico e sociale. Il P.U.C. è, in questo momento, lo strumento caleidoscopico entro il quale avviare questo progetto di recupero socio-economico e recupero ambientale. Non possiamo continuare a pensare che il controllo urbano si realizzi solo mediante programmi quantitativi e specificazioni funzionali senza che questi determinino una forma. Bisogna stabilire e qualificare urbanisticamente gli spazi del centro storico e della periferia, allorché la volontà anti urbana degli ultimi decenni deve essere ri-gestita in un processo di assestamento, riqualificando le architetture massive degli anni recenti, che volevano avere significato di città ma che, di fatto, non lo sono mai state. Su questi punti cardine dovrà essere instradato il progetto urbanistico della città, ovvero la definizione delle linee essenziali per avviare quel grande processo di attività umane, sociali ed economiche che dovrà concretizzare la città di qualità polifunzionale e polivalente. Marano di Napoli dovrà caratterizzarsi come città di qualità e delle qualità, città di cultura, città di tradizioni, città di produzione e scambio, città terziaria e quaternaria. Ed è in questa pluralità di qualità, di proprietà, che va ricercata e mediata la forma delle architetture, in altre parole delle immagini urbane prodotte da significati culturali.
La città, fortemente deturpata da interventi di carattere abusivo, va ricostruita nell’ottica di una trasformazione ed innovazione ai fine di mantenere identità primordiali ed innovazioni radicali. Il riuso dei grandi contenitori, sia delle aree produttive dismesse, sia degli edifici oggetto di condono edilizio, è uno dei cardini principali del processo complessivo di riqualificazione e recupero della città. Senza obiettivi funzionali concreti questi edifici finiranno col degradarsi, deturpando in maniera ancora più invasiva un territorio già di per sé complessivamente degradato. Il PUC, quantunque piano direttore programmatico, dovrà individuare destinazioni d’uso adeguate soprattutto in un contesto come la nostra città, dove il piano di recupero dovrà essere pensato e progettato in un’ottica finalizzata alla ristrutturazione edilizia. L’intero quantum edificato potrà essere valorizzato e potrà essere reinterpretato in maniera positiva, attraverso programmi costruttivi e programmi di recupero mirati e finalizzati alla ridefinizione urbanistica della città.
Il progetto del nuovo PUC dovrà fissare regole perequative al fine di consentire il corretto uso del territorio ed un’edificabilità dello stesso, senza la pressione abusiva e speculativa. Il nuovo piano dovrà essere uno strumento per la preventiva legalizzazione del territorio e, nel contempo, per la risoluzione in termini di qualità urbana di tutte le attività di trasformazione della città. Il Nuovo PUC sarà concertato con la città in opportuni incontri che l’amministrazione si preoccuperà di indire in modo da conseguire il più alto grado di partecipazione possibile al fine di garantire la massima trasparenza. In definitiva si possono sintetizzare le seguenti indicazioni di principi generali: 1. applicazione di principi perequativi, assumendo questi concetti come principi guida nei rapporti fra la pubblica amministrazione e i cittadini; 2. riuso dei contenitori su tutta la città, proponendo per ognuno di essi una serie di destinazioni d’uso compatibili con la tipologia e la natura degli spazi disponibili al contorno; 3. applicazione del concetto di “rottamazione” nelle aree degradate e/o per quelle strutture edilizie costituenti superfetazioni nel contesto in cui sono inserite al f i ne anche di poter compensare il recupero del degrado con l’acquisizione e la realizzazione di spazi o servizi, proponendo interventi, anche su proposta del privato, in grado di garantire qualità e trasparenza; 4. riutilizzazione degli standard a fini sociali con gestione pubblica e/o privata; 5. riqualificazione della città attraverso il concetto della città di qualità, proponendo programmi di recupero su iniziativa pubblica o privata.
Più precisamente per le singole zone si propongono le seguenti linee guida:
1. Centro Storico Le linee direttrici generali da individuarsi all’interno del P.U.C. devono tendere, in merito al centro storico, a qualificare e migliorare la residenzialità, ad adeguare il patrimonio edilizio agli attuali standard, e a creare migliori condizioni di fruibilità tutelando laddove possibile comunque l’identità storica.
Gli attuali strumenti urbanistici sono carenti e inadeguati e vanno rivisti mirando a:
a) favorire la residenzialità consentendo la ristrutturazione o (dove non sia possibile il
recupero) la demolizione e ricostruzione dei fabbricati fatiscenti ed angusti, dando la
possibilità concreta di adattarli alle norme igienico/sanitarie e dotandoli delle
caratteristiche abitative secondo gli odierni standard qualitativi di vita; b) favorire la localizzazione nel centro storico di quei servizi di interesse cittadino che lo
riqualifichino anche a livello funzionale senza comprometterne gli equilibri e la
vivibilità; c) incoraggiare iniziative commerciali, di piccolo artigianato e di servizi (negozi,
laboratori, ristoranti, ecc.) consentendo il cambio di destinazione d’uso dei locali al piano terra e ai piani superiori; d) definire gli spazi pubblici dove effettuare organici interventi di riqualificazione urbanistica.
Zone di completamento e di nuova edificazione.
In dette zone, cioè quelle definite “B” e “C” dalla normativa vigente, si ritiene di dover
salvaguardare l’effettiva necessità di vani in funzione dell’eventuale incremento demografico. Lo strumento generale deve agire, rispetto alle zone suddette, come una griglia d’indirizzo e definizione di ambiti da sottoporre anche a pianificazione di dettaglio. La diversa origine, epoca e consistenza edilizia dei vari comparti che compongono le zone dovranno essere esaltate per garantire l’identità architettonica di ciascuna delle parti interessate. Il progetto di piano deve stabilire, con regole semplici, chiare ed inequivocabili, i criteri di determinazione dei volumi edificabili e lo strumento attuativo per regolamentarne la materia, eliminando le attuali criticità. Dovrà, inoltre, formulare ipotesi per la più idonea distribuzione degli uffici pubblici, dei servizi, delle attività commerciali, al fine di migliorare l’aspetto urbanistico, con particolare attenzione verso le strade e gli slarghi che dovrebbero diventare delle vere piazze.
Lo studio dovrà contenere indicazioni precise oltre che per le destinazioni d’uso e per le tipologie
di intervento, anche per la viabilità, soprattutto rispetto all’arredo urbano, all’architettura delle
facciate, i colori, la vegetazione e quanto altro concorre alla qualità estetica e funzionale.
3. Zone abusive
L’abusivismo edilizio è per sua natura l’eccezione alla pianificazione urbanistica.
Per le zone edificate abusivamente dovrà valutarsi la possibilità tecnica di assoggettarle ad un Piano di Risanamento Urbanistico mediante la realizzazione di un Piano Urbanistico Attuativo nel rispetto delle previsioni della Legge Regionale della Campania n.16/04, a totale carico dei soggetti abusivi, senza oneri per l’Amministrazione, con indici edificatori da stabilirsi al fine di consentire una reale riqualificazione, a fronte comunque del pagamento dei costi di costruzione. Sarà compito del professionista redattore del piano indicare quali saranno gli strumenti più idonei, indicando tempi e modalità di esecuzione.
4. Zone per servizi e attrezzature di interesse generale
Le attrezzature di interesse generale dovranno avere priorità nella elaborazione del PUC al fine di dotare la città di tutti i servizi possibili comparati alle reali esigenze di una città di circa 60.000 abitanti, dovrà prevedersi:
• la dislocazione in periferia di Servizi ed Uffici di interesse sovra comunale, consolidando
una tendenza in atto con finalità di riqualificazione funzionale di alcuni quartieri, di
miglioramento del funzionamento complessivo della città e di decongestionamento del
traffico nel centro.
• Per le zone D (attività produttive) si ritiene di dover consolidare e rafforzare la funzione
della zona nella quale, oltre alle attività produttive, troveranno collocazione uffici direzionali in genere e la stazione della metropolitana. Poiché il nuovo Piano Urbanistico dovrà tenere conto dell’assetto demografico della città, notevolmente ridimensionato rispetto alle previsioni del passato, si ribadisce il concetto già più volte espresso che tutte le previsioni devono essere fatte all’insegna della concretezza e delle reali possibilità di realizzazione e di gestione. Una specifica previsione dovrà anche essere fatta per quei servizi pubblici o di pubblico interesse che sono ormai sempre più frequentemente gestiti da privati nei campi dell’istruzione, della ricerca, dell’assistenza ad anziani, minori e particolari categorie sociali. Si sottolinea ancora la necessità della riqualificazione dell’ambiente con l’obiettivo di valorizzare le aree esistenti da destinare a verde pubblico.
Nell’ambito delle aree suddette, ma anche di altre minori, si valuteranno le proposte presentate a questa Amministrazione dai proprietari che, in cambio di un programma di edificazione controllata, offrono parte delle loro proprietà in cessione con evidenti vantaggi per l’intera collettività. Si ritiene che con il vaglio di tali proposte sia possibile realizzare programmi di notevole valore urbanistico e con modesto impegno economico da parte dell’Amministrazione. La possibilità di contrattazione con i privati, con la cosiddetta “Urbanistica contrattata”, dovrà tenere conto, attraverso una regolamentazione preventiva, sia della verifica degli standards urbanistici che di norme e criteri che, prioritariamente indichino limitazioni precise alla contrattazione, in modo che siano evitate proposte dei privati inaccoglibili per l’Amministrazione.
5. R. U.E.C.
Contestualmente alla formazione del PUC sarà revisionato integralmente il Regolamento Edilizio, in modo da dotare la città di uno strumento chiaro, semplice e più preciso affinché i privati cittadini, i progettisti, i costruttori edili e l’Amministrazione possano svolgere il proprio lavoro senza incertezze e affinché venga bandita la ricerca di facili semplificazioni o equivoci interpretativi. In particolare dovrà essere rigidamente segnato il rapporto gerarchico tra i parametri edilizi determinanti e imprescindibili (volumi, standard, cessioni) e quelli sotto-ordinati (distacchi, altezze etc). Inoltre dovrà essere posta una netta linea di demarcazione tra gli interventi per i quali esiste un’effettiva esigenza pubblica di procedimenti di verifica, approvazione e controllo, e quegli interventi edilizi minori per i quali bisogna invece operare una incisiva abrogazione di limiti, procedure e controlli che non siano necessari alla tutela del pubblico interesse. Particolare importanza dovrà essere attribuita alle disposizioni atte a garantire il decoro dei fabbricati e dunque della città.
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