La registrazione della locazione dal 1° gennaio 2016 deve essere fatta solo dal  locatore , il quale ha a disposizione 30 giorni di tempo dalla sottoscrizione del contratto, dovendo poi, nei successivi 60 giorni, comunicarlo al conduttore e all’amministratore di condominio.

Il contratto di locazione viene considerato inesistente se la registrazione non viene effettuata, con la conseguenza che, qualora non sia pagato il canone o non venga liberato l’immobile alla data di scadenza del rapporto, non si può procedere allo sfratto con sistema abbreviato, necessitando invece una causa ordinaria di occupazione senza titolo, strada dunque non solo più lunga ma anche molto più dispendiosa.

La legge 431/98 ebbe a riformare per i contratti uso abitazione la famosa legge cd sull’”equo canone 392/78” ed ha chiarito la necessità della forma scritta impedendo quell’uso di registrare i contratti verbali di locazione che non davano certezza disponendo che i contratti devono essere sempre stipulati per iscritto.  ll’art. 1 della legge finanziaria per il 2005 (L. n. 311 del 30/12/2004) è andato anche oltre ed ha stabilito che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.

Pertanto oggi tutti i contratti di locazione ad uso abitativo e non devono essere farsi per iscritto altrimenti sono nulli. La conseguenza è importante perché l’inquilino senza contratto non può essere sfrattato ed in teoria può chiedere la restituzione dei soldi pagati come fitto in quanto dati per un contratto nullo e quindi inesistente. In passato c’era la prassi di farsi firmare i contratti e non registrarli per farlo solo nel momento in cui avvenivano problemi o contestazioni oppure farsi rilasciare delle cosiddette controdichiarazioni rispetto il contratto registrato.

Tale prassi non è consigliabile in quanto la cassazione ha stabilito che in base proprio alla normativa citata è nulla ogni pattuizione contraria al contratto scritto e registrato quindi è priva di senso quanto si fa. La cassazione a sezione unite ( quindi con una interpretazione della legge non contestabile) ha stabilito proprio nel settembre del 2015 che sono nulli e quindi inesistenti gli accordi integrativi ( le controdichiarazioni) dei contratti registrati relativamente al canone inserito maggiore di quello indicato nel contratto. Si deve quindi pensare a sottoscrivere un altro contratto con il quale le parti cambiano il canone di locazione e dichiarano di aumentarlo e va registrato questo altro contratto. In tale ipotesi ci potrebbero sempre essere contestazioni ma la registrazione sarà stata effettuata e quindi si è rispettata la legge.

Salvatore Nasti, presidente unc marano napoli nord

www.consumatorimarano.it

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