In questo articolo metteremo in evidenza, i vantaggi fiscali derivanti dalla stipula di contratti di locazione a canone concordato con cedolare secca , sia per i proprietari che per gli inquilini.
La cedolare secca è un regime agevolato che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul canone concordato con aliquote 10% e 21% sul canone libero.
Se il proprietario dell’immobile o l’affittuario, sceglie di avvalersi del regime della cedolare secca, la tassazione per il proprietario non avviene più in base al reddito ma solo sul canone incassato mentre per l’affittuario, si riducono i costi del canone mensile da pagare.
L’opzione è sempre facoltativa e va comunicata nel momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, o in sede di proroga scadenza, e consiste nell’applicazione di un’aliquota sostitutiva, fissa e agevolata che di fatto sostituisce:
- Irpef e le relative addizionali.
- Imposta di registro contratto di locazione.
- Imposta di bollo 16,00 euro.
Il risparmio si traduce con la Cedolare Secca 10% per il canone concordato e cedolare secca 21% se la casa è affittata a mercato libero, da versare in acconto e saldo.
Tra le novità 2018 per quanto riguarda locazioni e affitti, è la proroga della cedolare secca 2018 al 10% per il canone concordato grazie alla nuova Legge di Stabilità 2018.
La cedolare secca con aliquota al 10% è l’agevolazione fiscale introdotta dal cd. decreto Piano Casa che ha previsto che per gli anni dal 2014 al 2017, la possibilità di applicare la cedolare secca al 10% per i proprietari di casa che optano per il regime sostitutivo per le locazioni a privati, purché l’immobile sia ad uso abitativo a canone concordato, a condizione che l’ubicazione dell’immobile ricada in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o colpito da calamità naturali.
L’agevolazione cedolare secca al 10% spetta con i contratti di locazione previsti dall’articolo 2 comma 3, della legge 431/98.
In particolare, la cedolare al 10% spetta per i contratti concordati siglati:
- nelle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998 (e nei Comuni con esse confinanti) e nei Comuni capoluogo di provincia;
- nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe (datato 14 febbraio 2004);
- nei Comuni dichiarati in stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014.
Si ricorda inoltre che la possibilità di optare per la cedolare secca 10%, prevede la rinuncia da parte del proprietario all‘aggiornamento ISTAT del canone, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, obbligatoria per i contratti a tassazione ordinaria, e dell’imposta bollo.
Per calcolare l’aliquota cedolare secca su contratti di locazione e affitti, si calcola, partendo dal canone annuo di locazione e di affitto, un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione.
Per i contratti di locazione a canone libero: 21% del canone annuo stabilito dalle parti.
Per i contratti di locazione a canone concordato cedolare secca 10% 2018 e 2019, qualora stipulati:
– nelle 11 aree metropolitane indicate dal Dl 551/1998 (e nei Comuni con esse confinanti) e nei Comuni capoluogo di provincia;
– nei Comuni ad alta densità abitativa compresi nell’elenco Cipe (datato 14 febbraio 2004);
– nei Comuni dichiarati in stato di emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014.
Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione mentre non si versano più:
- Irpef Addizionale regionale Addizionale comunale;
- Imposta di registro (compresa quella sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione);
- Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe).
- riduzione aliquota cedolare secca anche per gli immobili non affittati.
- l’aliquota al 10% della cedolare secca, potrà essere usufruita anche dagli inquilini di abitazioni date in locazione a cooperative o a Onlus, se subaffittate a studenti con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.
I requisiti che gli immobili devono possedere per poter aderire al regime cedolare secca sugli affitti, sono:
- Unità abitative di categoria catastale da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati), affittate per uso abitativo.
- Relative pertinenze box, garage ma solo se affittate insieme all’abitazione.
- I proprietari degli immobili affittati ad uso abitativo che decidono di avvalersi del regime agevolato della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.
- Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat canoni di locazione.
Per aderire all’opzione dell’imposta sostitutiva sulle locazioni, il contribuente deve compilare l’apposita sezione del modello RLI 2018 cedolare secca che deve essere presentato per via telematica all’Agenzia delle Entrate utilizzando il software di compilazione dell’Agenzia delle Entrate.
Per chi applica la cedolare secca ai contratti di locazione a canone concordato 2018, vi sono anche altri vantaggi fiscali che riguardano la tassazione del reddito fondiario per il proprietario.
Tali agevolazioni, sono state introdotte a partire dal 15 marzo di quest’anno per effetto del decreto ministeriale 16 gennaio 2017 e prevedono:
- la possibilità per il proprietario dell’immobile di ottenere un’ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile ai fini Irpef dei fabbricati, qualora nella dichiarazione dei redditi vengano indicati gli estremi della registrazione del contratto di locazione, inerenti alla dichiarazione IMU per il comune in cui è ubicato l’immobile.
- la possibilità di ottenere la riduzione del 75% dell’aliquota Imu e Tasi del Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in locazione a canone concordato.
Per l’affittuario, invece, è ammessa la detrazione canone di affitto 2018 pari a:
- 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71;
- 247,90 per redditi superiori che non superino i 30.987,41.
Ulteriore detrazione anche per chi trasferisce la propria residenza nell’immobile affittato, pari a 991,60 per i primi 3 anni di locazione.
Dott. Michele Napolano
Info: 08119535076
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