Dopo aver analizzato le due principali misure condonistiche della manovra 2019 , analizzeremo adesso un’altra importante novità della legge di stabilità, vale a dire la cedolare secca allargata anche agli immobili commerciali.
Tale novità, attesa dai tanti proprietari, rappresenterà una svolta importante per l’emersione dei tanti affitti in nero di negozi e immobili di categoria C1.
Vediamo insieme i punti salienti della normativa.La legge di bilancio per il 2019, n. 145 dello scorso anno, è intervenuta sull’ambito di applicazione della cedolare secca, stabilendo, al comma 59 dell’articolo 1 , che il canone di locazione derivante da contratti stipulati per la locazione di unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, ossia “negozi e botteghe”, può essere assoggettato al regime della cedolare secca con l’aliquota del 21 per cento.
La norma, che apre così l’imposizione sostitutiva anche a tale categoria di fabbricati, pone delle ben precise condizioni. Innanzitutto, la norma è applicabile ai negozi di superficie non superiore a 600 metri quadri, escluse le pertinenze, ma include anche queste ultime qualora siano locate congiuntamente al negozio. La seconda condizione riguarda l’ambito temporale di applicazione della nuova normativa: essa riguarda i canoni di locazione derivanti da contratti stipulati nell’anno 2019, sempre che alla data del 15 ottobre 2018 non risulti in corso un contratto di locazione non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile coinvolti nel contratto stipulato nel 2019, e che tale contratto non risulti interrotto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza.
Si tratta, dunque, di una clausola antiabuso, volta ad evitare che locatore e locatario si accordino per l’interruzione anticipata del contratto in corso alla data indicata dalla norma, ossia del 15 ottobre 2018, al fine di porre in essere un nuovo contratto che possa rientrare nel regime agevolato.
Volendo ragionare al contrario, se un contratto di locazione di un negozio risulta essere naturalmente scaduto prima del 15 ottobre 2018 ovvero se un contratto di locazione scade naturalmente dopo tale data e prima del 31 dicembre 2019, il locatore può accedere alla cedolare secca sempre che, naturalmente, il nuovo contratto di locazione sia stipulato nel corso dell’anno 2019. La norma, infatti, prescrive letteralmente che la cedolare secca può essere applicata, facoltativamente, in sostituzione della tassazione ordinaria, per i «contratti stipulati nell’anno 2019» e non dall’anno 2019.
SI RICORDA CHE
- La cedolare secca si applica facoltativamente su espressa opzione del locatore. In caso di più locatori, ognuno può esercitare autonomamente l’opzione.
La cedolare secca si applica con due aliquote diverse: il 10 e il 21 per cento. La legge di bilancio ha esteso l’applicazione di questa seconda aliquota anche alla locazione di negozi.
Michele Napolano, dottore commercialista con studio a Marano.
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