Premessa.

Il Comune di Marana Di Napoli è dotato di un Piano Regolatore Generale approvato in data 16/02/1987 con Decreto P.G.P. nr. 8 del 30/01/1987. In linea generale i Piani Urbanisti ci, conformemente alle disposizioni del D.M. 1444/68 e della L.R. n.14/82, individuano ambiti distinti sotto il profilo ambientale, urbanistico e funzionale definiti quali zone omogenee per le quali sono stabilite norme e prescrizioni specifiche per le trasformazioni, nonché le relative modalità di attuazione. Tutti gli interventi che comportano incremento di carico urbanistico, anche attraverso cambio di destinazione d’uso, sono subordinati alla verifica della dotazione degli standard come previsti dal D.M. 1444/68 e al rispetto di tutte le misure relative alle norme nazionali e regionali, nonché alla disciplina del PRG per quanto riguarda la dotazione minima di attrezzature. Tali standard devono, però, essere finalizzati ad elevare il livello di qualità urbana mirando a migliorare il livello delle infrastrutture e attrezzature per gli spazi collettivi idonei a soddisfare le esigenze dei cittadini come previsto dalla legge regionale 16/2004.

La possibilità della monetizzazione è stata di recente ribadita dalla normativa regionale emanata dalla Regione Campania Legge 13 del 10 agosto 2022 prevedendo l’istituto della monetizzazione per gli interventi di rigenerazione urbana e/o interventi di riqualificazione urbanistica per i casi di comprovata mancanza di spazi adeguati.

Risulta pertanto opportuno, qualora le aree da cedere non corrispondano a livelli ritenuti soddisfacenti prevederne la loro monetizzazione. Lo steso concetto è estendibile a quelle aree classificate a standard e cedute negli anni ai comuni di cui non risulta compatibile un reale utilizzo a tal fine risulterebbe produttivo per le amministrazioni procedere alla loro monetizzazione.

La L.R. n.14/82, a tal proposito, prevede l’istituto della monetizzazione del valore delle aree destinate alle urbanizzazioni nel caso in cui l’acquisizione delle stesse non sia ritenuta opportuna in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento.

Questo istituto è coerente anche con lo spirito del D.M. 1444/68 (di cui all’art. 8, legge 6 agosto 1967, n. 765) che, nel fissare i rapporti massimi tra gli spazi destinati ai nuovi insediamenti e gli spazi pubblici da destinare a standard, non ha certo inteso perseguire la mera acquisizione delle aree ma piuttosto garantire la effettiva realizzazione
delle dotazioni pubbliche al fine di un corretto sviluppo del territorio.

Questo regolamento, pertanto, si pone come obiettivo quello di disciplinare le modalità di applicazione del meccanismo di monetizzazione delle aree da cedere a standard come previsto dalle leggi regionali 14/1982 e 13/2022, nonché di concretizzare e monetizzare quelle aree a standard già cedute ed ubicate in modo residuale e non usufruibili dal Comune.

ART. 1 – Finalità

E’ rivolto ai cittadini che, di volta in volta, richiedono permessi di costruire il cui rilascio è subordinato alla sottoscrizione di una convenzione nell’ambito della monetizzazione delle aree destinate a standard urbanistici in luogo della loro realizzazione.

ART. 2 – Ambito di applicazione e richiesta di monetizzazione

La disciplina di cui al presente regolamento può essere applicata sia nei casi di cui agli art. 10 e 28bis del D.P.R. 380/2001, sia nei casi di cui agli art . 4 e 5 della L.R. n.13/2022, nonché nei casi in cui il comune intenda monetizzare arre già cedute di cui non risulta compatibile un reale utilizzo.

In particolare la monetizzazione degli standard può aver luogo qualora sia di mostrata e attestata dal progettista dell’opera l’oggettiva impossibilità di reperimento degli standard nell’area in progetto, per mancata disponibilità delle aree idonee ovvero per ragioni di rispetto ambientale e di salvaguardia delle caratteristiche, delle funzioni e della conformazione dell’area stessa.

Tale condizione sarà verificata in presenza della seguente casistica, riportata a titolo indicativo e non esaustivo:

a) uso dell’area configurabile come privatistico/condominiale: parcheggi pubblici interrati e/o difficilmente
accessibili; sistemazioni a verde poco visibili da spazi pubblici; aree difficilmente attrezzabili e fruibili;
b) ubicazione delle aree in prossimità ma non in adiacenza a spazi destinati o attrezzati a verde o ad impianti
pubblici che possono a questi essere resi complementari o collegabili funzionalmente;
c) mancanza dello spazio necessario tra edificio e strada pubblica per la formazione dei parcheggi e relativi
spazi di manovra;
d) localizzazione dello standard che comporti pericolo al transito (es. prospiciente o prossimo a curve o incroci) in base ai disposti del Codice della strada e regolamento di attuazione;
e) ubicazione dello standard con accesso dalla via pubblica tramite passo privato di proprietà dei frontisti e/o terzi soggetti non interessati alla realizzazione dell’intervento edilizio;
f) qualora le aree di possibile cessione siano compromesse dalla presenza di servitù, di preesistenze, di impianti tecnologici, ecc. che ne limitino il pieno utilizzo.
g) qualora lo standard da realizzare o da cedere abbia una consistenza residuale inferiore a mq. 200 e/o non sia possibile localizzarlo in stretta corrispondenza con la viabilità pubblica, non risulti direttamente accessibile e fruibile e non risulti particolarmente utile per assenza nelle immediate vicinanze di strutture di interesse pubblico.
h) effettiva carenza di aree da cedere nel lotto di proprietà in funzione all’intervento proposto o mancanza di aree per dotazioni minime degli standard per gli interventi di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti. Rimane comunque facoltà dell’Amministrazione valutare la proposta di monetizzazione anche parziale degli standard urbanistici in qualunque caso la particolare conformazione dell’area da acquisire non garantisca un disegno organico ed un beneficio effettivo e concreto per la collettività e/o per gli abitanti della zona, una completa funzionalità e una economica manutenzione.

Nel caso in cui il privato richieda l’applicazione dell’istituto della monetizzazione delle aree a standard che dovrà cedere gratuitamente al Comune o rilevare a titolo oneroso per effetto della previsione legislativa vigente in materia e del presente regolamento, sarà necessaria una relazione del funzionario del settore di riferimento con la quale si attesta che, nel rispetto della volumetria massima assentibile in rapporto all’estensione del lotto da trasformare ed al lordo delle aree da cedere, si rientri almeno in una delle caratteristiche indicate all’art. 2 comma 1 lett . a),b),c),d), e), f), g), h) del presente regolamento.
Le condizioni per il ricorso all’istituto della monetizzazione devono essere accertate dal Settore Urbanistica, che, verificata la sussistenza delle stesse, determina il corrispettivo dovuto.

Detto corrispettivo dovrà essere corri sposto in unica soluzione prima del rilascio del titolo abilitativo. Non è ammessa la rateizzazione del corrispettivo calcolato. La monetizzazione è una facoltà propria dell’Amministrazione, che si riserva di applicarla nei casi strettamente necessari definiti con il presente Regolamento.

ART. 3 – Metodo di calcolo delle aree destinate a standard urbanistico

Sono subordinati alla verifica dei rapporti minimi come stabiliti dal O.M. 1444/68 e dalla L.R. n.14/ 8 2 gli interventi che comportano incremento di carico tJrbanistico, anche attraverso mutamenti di destinazione dell’uso ai sensi della L.R. 19/2001.
Ai fini esclusivamente della verifica della dotazione degli standard pubblici, come previsti dal D.M. 1444/68 e dalla L.R. n.14/82, gli interventi che determinano incremento di carico urbanistico sono quelli in funzione di un aumento della superficie lorda di pavimento, conseguente ad un aumento della volumetria per la destinazione residenziale, e in funzione di un aumento della superficie lorda di pavimento per le destinazioni commerciale, artigianale e industriale. Per semplificazione si istituiscono i seguenti parametri di determinazione del carico urbanistico:

A) Art. 7 N.T.A. del vigente PRG = 20 mq/abitante
B) Valore determinazione 200 ab/ettaro per aree omogenee indice superiore a 1,50
C) Valore determinazione 150 ab/ettaro per aree omogenee indice inferiore a 1,50
D) Superficie lotto intervento compreso aree di corte= area complessiva di intervento
Esempio per area di intervento 1000 con indice inferiore a 1,50
Calcolo numero abitanti= 0,02 x 1000 = 20 si assume valore 20
Numero abitanti 20 per numero unità abitative post intervento 5. Pertanto 20/5 = 4 Numero abitazioni in più pari a 3. Incremento carico urbanistico 3 x 4 = 12
Numero abitanti 12 per mq 20 = Determinazione cessione mq standard 240

ART. 4 – Individuazione dei costi delle aree a standard

La monetizzazione dell’area per opere di urbanizzazione primaria da destinarsi ad uso pubblico derivante dalla mancata cessione e realizzazione della stessa deve essere pari al costo dell’area stessa sommato al costo di realizzazione delle opere. La monetizzazione dell’area per opere di urbanizzazione secondaria da destinarsi ad uso pubblico, derivante dalla mancata cessione della stessa, deve essere pari al costo della sola area.
La quota relativa alla realizzazione delle opere e costo della stessa si intende assolta con il pagamento del corrispettivo determinato in applicazione del prezzo determinato dal prodotto della superficie dell’area con la quotazione di valore determinata annualmente al fine della quantificazione delle aree fabbricabili maggiorata dal 30 % ed applicabile nelle segue nti zone:
• zone A – Conservativa
• zone B – Completamento urbano ed extraurbano, ristrutturazione
• zone C – Espansione urbana ed extraurbana
• zone D – Industriali
• Zone F – Attrezzature e servizi.
Per gli inter venti di mutamento di destinazione di uso e/o ristrutturazione la quota della monetizzazione è determinata dal prodotto della superficie dell’area da cedere con la quotazione di valore determinata annualmente al fine della quantificazione delle aree fabbricabili ed applicabile nelle seguenti zone:
• zone A – Conservativa
• zone B – Completamento urbano ed extraurbano, ristrutturazione
• zone C – Espansione urbana ed extraurbana
• zon2 D – Industriali
• Zone F – Attrezzature e ser vizi.
Per le zone F verrà utilizzato il valore dell’area fabbricabile con importo inferiore.
Il corrispettivo previsto per la monetizzazione delle aree destinate a standard dovrà essere corrisposto in unica soluzione prima a del rilascio del titolo.

In caso di interventi soggetti a SCIA, il titolo acquisterà efficacia solo dopo l’avvenuto versamento. In caso di cessione delle aree da part e del Comune gli importi vanno versati prima dell’ atto di cessione con pagamento di eventuale indennità di occupazione se già utilizzate.

I proventi derivanti dalla monetizzazione saranno impiegati unicamente per il potenziamento delle urbanizzazioni ritenute di importanza strategica per l’Amministrazione, o per incrementare il livello qualitativo delle dotazioni esistenti.

A tal fine è istituito un apposito cc;1pitolo di entrata per accantonare le somme introitate e uno di uscita per finanziare le opere pubbliche relative alle urbanizzazioni, prioritariamente quelle destinate _ç1 connettersi direttamente con le rispettative dei fruitori dell’area interessata, così come previsto al successivo art. 6.

L’Amministrazione, inoltre, in luogo della riscossione dei proventi ricavati dall’istituto della monetizzazione, può acquisire immobili attrezzati per funzioni pubbliche e/o di interesse pubblico anche dislocati rispetto all’area interessata dal progetto.

ART. 5 – Corresponsione del corrispettivo di monetizzazione

Il corrispettivo previsto per la monetizzazione dovrà essere corrisposto in unica soluzione prima del rilascio del titolo abilitativo. Non è ammessa alcuna forma di rateizzazione.

ART. 6 – Destinaz ione importi della monetizzazione

Le somme incassate a titolo di monetizzazione dovranno essere introitate nell’apposito capitolo di Bilancio vincolato (PEG), e saranno destinate in ordine alle priorità stabilite dall’Amministrazione comunale quali:

1. acquisizione di aree destinate a standard specificatamente individuate dal U.C., destinate a connettersi direttamente con le aspettative dei fruitori dell’area interessata;
2. realizzazione di attrezzature e servizi pubblici, previsti da programmi comunali;
3. realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria destinate a servizi di quartiere;
4. opere rivolte all’abbattimento delle barriere architettoniche in edifici pubblici, nella viabilità, negli spazi e servizi pubblici;
5. affidamento a privati per la realizzazione diretta di opere pubbliche anche extra comparto, ma poste in pro ssimità dell’area d’intervento, oppure per scelta dell’Amministrazione quando rivestono rilevanza strategica;
6. acquisizione di immobili e contestuale attuazione delle opere necessarie a espletare il  servizio attribuito agli stessi;
7. indennità di esproprio per la reiterazione dei vincoli
8. L’impegno alla acquisizione di immobili sopra enunciati, da parte di privati o dell’Amministrazione deve essere garantito entro il triennio successivo alla data del medesimo pro vvedimento che consente la monetizzazione.

ART. 7 – Disposizioni transitorie e finali

Il presente regolamento diventa efficace solo dopo la sua approvazione. Le presenti disposizioni si applicano anche alle istanze in corso di istruttoria, per le quali non sia stato rilasciato il titolo abilitativo.

Le  monetizzazioni riguardanti la cessione di aree dovrà essere quantificata dal responsabile del settore urbanistica e proposta all’amministrazione che ne disporrà l’approvazione con proprio atto di Giunta, viceversa le monetizzazioni riguardanti interventi di mutamento d’uso e quelle oggettive di carenza di spazi per le cessioni possono essere istruite e validate direttamente dal responsabile del settore urbanistica.

L’efficacia del presente Regolamento avrà validità anche successivamente all’approvazione del nuovo P.U.C. Nel contempo cessano di avere efficacia tutte le eventuali disposizioni in contrast o o approvate con precedenti deliberazioni e/o regolamenti comunali.

© Copyright redazione, Riproduzione Riservata. Scritto per: TerranostraNews

Commenti